به گزارش خبرنگار قدس، دولت با صدور مجوز راه اندازی صندوق املاک و مستغلات توسط بانک ها باب جدیدی در اقتصاد گشود تا به مدد ان بتواند بزرگترین بازار کشور یعنی بازار املاک را به بازار سرمایه متصل کند، مسیری که نه تنها در حوزه املاک، بلکه در حوزه مولد سازی دارایی‌ها نیز می تواند افق‌های جدیدی را پیش روی دولتمردان ترسیم کند.

بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی می‌توانند در اجرای تکالیف قانونی، واگذاری اموال مازاد، مولدسازی دارایی‌ها و تنوع‌بخشی به ابزارهای تجهیز منابع در بازار پول، نسبت به راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت مختص اوراق دولتی، املاک و مستغلات و زمین و ساختمان اقدام کنند.

سازو کار صندوق های املاک و مستغلاک

این صندوق ها به پشتوانه املاک با کاربری اداری، تجاری یا مسکونی شکل می گیرند و مالکین آن یعنی بانک ها، به پشتوانه املاک مزبور، اقدام به انتشار  یونیت یا واحدهای آن به سرمایه گذاران می کنند. بعد از خریداری یونیت توسط سرمایه گذاران و طی  کردن دوره حیات صندوق ها، افراد می توانند علاوه بر برخورداری از عایدی ناشی از اجاره ملک در دوره فعالیت صندوق، اصل و سرمایه خود را هم بر اساس تورم ملکی روز دریافت کنند. دولت مدعی است که با سازو کار پیش بینی شده در این صندوق ها مردم می توانند سپری در برابر تورم داشته باشند و با خریداری این واحدها از پول خود محافظت کنند.

مزیت خرید زمین و ملک در بازار سرمایه

آن طور که میلاد یزدان پور تحلیلگر بازار سرمایه به خبرنگار قدس صندوق املاک و مستغلات را که قرار است امکان خرید و فروش ملک به نرخ روز نه ‌تنها به صورت متری، بلکه به صورت سانتی‌متری را نیز برای خریداران فراهم کند، گزینه بسیار مناسبی برای سرمایه‌گذاری افراد می داند تا از تورم بازار املاک عقب نمانند.

وی با اشاره به وجود برخی از مزایا برای این صندوق ‌ها نظیر معافیت مالیاتی، امکان ورود و سرمایه گذاری با هر میزان از سرمایه و همین طور بالا بودن نرخ سود توزیعی می گوید: در صندوق های املاک و مستغلات افراد می توانند به جای خرید یک ملک به صورت مستقل، واحدهای کوچکی از صندوق را به صورت مشارکتی خریداری کرده و بابت آن سود دریافت کنند. سرمایه گذاران به تدریج و با خرید واحدهای بیشتر، می توانند سرمایه خود را افزایش دهد و در زمان مناسب، آن را تبدیل به ملک یا نقدینگی ‌کند.

وی حفظ اصل سرمایه در مقابل تورم و دریافت سود براساس سهم خریداری شده را نیزاز مزیت های خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات بر می شمارد.

همچنین از جایی که تمامی اسناد ارائه شده در سامانه  شامل سند ملک و گزارش کارشناسی قیمت گذاری آن با مستندات لازم بوده و توسط سازمان بورس و کارشناس رسمی دادگستری نیز کنترل می شود عملاً مهمترین ابهامات مربوط به معاملات ملک در بازار واقعی در اینجا مرتفع شده است. ضمن اینکه در زمان تشکیل و قبل از پذیره نویسی، ملک به نام صندوق منتقل شده و سند تک برگ نیز دریافت می‌شود.

بالانس اقتصاد با  جذب سرمایه در صندوق املاک

این تحلیلگر بازار سرمایه می گوید: ما پیش از این هم یک سری صندوق‌های مشابه در بازار داشتیم مثل صندوق‌های سرمایه گذاری طلا که مردم بتوانند به صورت غیر مستقیم در بازار سرمایه گذاری کنند. این صندوق ها کاری در بازار طلا، اعم از اونس جهانی یا سکه سرمایه گذاری می کردند و طبیعتا کسانی که واحدهای صندوق را داشتند از عایدی‌های آن  بهره‌مند می شدند. حال  قرار است صندوق املاک و مستغلات با شرایط مشابهی با صندوق های طلا در بازار سرمایه به فعالیت بپردازد.

وی سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات را در شرایط تورمی فعلی گزینه ای مناسب، پر بازده و کم ریسک برای سهامدارن می داند و می افزاید: در وضعیتی که مردم منتظر چراغ سبز از یکی از بازارها هستند تا در ان سرمایه گذاری کنند و حتی برای دلار 60 هزار تومانی هم صف های خرید چند ده نفری دم صرافی‌ها  شکل می گیرد، نقدینگی دست مردم باید در یک مسیر درست قرار بگیرد، تا بالانس اقتصادی در کشوربرقرار شود. به گفته وی، اگر ما نمی‌توانیم سمت عرضه را به واسطه‌ تحریم‌ها تقویت بکنیم که قیمت را بشکنیم، حداقل باید تقاضا را به یک سمت و سویی ببریم که به بازار دلار و طلا تمایل پیدا نکند. وزارت اقتصاد با ایجاد این صندوق ها در حال کنترل سمت تقاضا است.

سود صندوق ها بیشتر از میزان تورم کشور

یزدان پور می گوید: ما الان یک حجم زیادی پول توی جامعه داریم، که این اقدام پول ها را به جایی می برد که دیگر توی بازارهای موازی تقاضا ایجاد نکنند. این یک مزیت و حسن است. از طرفی خیلی ها که سرمایه‌های زیر 500 میلیون تومان دارند و نمی توانند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری بکنند با خرید این واحدها می توانند از ارزش‌افزوده‌ای که برای سهام خریداری شده ایجاد می شود، سودهای خیلی بیشتری از میزان تورم کشور هم داشته باشند. در این صندوق ها افراد حتی با سرمایه های خرد 500 هزار تومانی نیز می توانند این واحدها را خریداری بکنند و از رشد بازار مسکن منتفع بشوند چرا که  در اثر افزایش بهای زمین و ساختمان براساس عرضه و تقاضای انجام‌گرفته در بازار بورس، قیمت این واحدهای صندوق تغییر کرده و سوداور خواهد بود.

وی با یاداوری اینکه با اینکه بازار مسکن در ایران چندین سال است در رکورد به سر می برد ولی نزولی نشده می افزاید: همین امر باعث می شود که مردم  بتوانند به این صندوق ها حتی به عنوان یک صندوق با درآمد ثابت نیز نگاه کنند که ریزش سرمایه در آن وجود ندارد و سود بیشتری هم از دیگر بازارها نصیب آنها می کند.

این تحلیلگر بازار سرمایه با تاکید بر اینکه بازار سهام موتور تولید کشور است می گوید: اگر تمامی سود ناشی از  ناشی از این سرمایه‌گذاری‌ها را که احتمالا میخواهند روی هتل‌ها، مراکز تجاری و اداری و تفرجگاه‌ها سرمایه‌گذاری کنند به سرمایه گذاران بدهند، این صندوق‌ها بسیار پر بازده خواهد بود.

بانک ها مجری ساخت و ساز و مالک صندوق ها

یزدان پور با اشاره به اینکه مجری بسیاری از پروژه های ساخت و سازدر کشور بانک ها هستند می گوید: بانک ها به عنوان متولی این طرح می توانند از بستر بورس نیز، نقدینگی سرگردان در جامعه را جذب کنند ما هر چقدر بتوانیم به این سمت برویم که شرکت‌های خصوصی هم بتوانند از این دست کارها بکنند قطعا هم سود بیشتری از بانک‌ها به مردم می دهند و هم بار را از دوش بانک ها برداشته ایم و گردش اقتصادی توسط بانک ها و تک قطبی انجام نمی شود ولی الان به واسطه‌ اینکه مجری طرح های مسکن ما خود بانک‌ها هستند، در این حوزه متکی به بانک ها هستیم.

این کارشناس بازارهای مالی  توضیح می دهد: مسکن دار شدن مردم کاملا به  ساز وکار این صندوق ها بستگی دارد، که باید بیشتر مشخص شود مثلا اعلام بکنند به ازای خرید n واحد صندوق شما می‌توانید یک خانه را بعد از مدتی دریافت بکنید که این بسیار برای مردم جذاب خواهد بود. اگر به این شیوه  نقدینگی را یک بار از  جامعه بگیریم و تبدیل به دارایی ‌کنیم  تا حدودی در مهار تورم نیز مثمر خواهد بود. البته این مهم وقتی به نتیجه به می رسد که دولت تمامی سودهای ناشی از این سرمایه‌گذاری  و ارزش افزوده‌ ان را در این صندوق ها بگذارد تا برای مردم جذابیت ایجاد کند.

خبرنگار: زهرا طوسی